Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam – P2.2

MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỢT SỐT ĐẤT 2006LUỒNG TIỀN QUYẾT ĐỊNH MỌI VẤN ĐỀ

Kể từ khi mở cửa BĐS đã được coi là một kênh đầu tư chính thống và thậm chí được đặc biệt yêu thích trong văn hóa người Việt Nam. Đã là kênh đầu tư thì vấn đề thị trường lên hay xuống hoàn toàn phụ thuộc vào yếu tố LUỒNG TIỀN. Ở lần sốt đất năm 1996, khi luồng tiền hình thành tự sự bùng nổ sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế sau mở cửa thì ở giai đoạn 2006, luồng tiền chính đến từ sự dịch chuyển giữa các kênh đầu tư mà ở đây là thị trường chứng khoán.

Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau :

Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.

Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.

Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? 1000 tỷ thành 10.000 tỷ !? Điều này, tức hành động thổi giá cổ phiếu rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.

Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên – giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.

Còn về , nguyên nhân đóng băng ở cuối giai đoạn này: khác với đóng băng ở cuối mốc 1996 là do sự suy giảm do yếu tố chu kỳ: là dòng tiền nước ngoài đổ liên tục vào nền kinh tế, BĐS phát triển nóng tăng giá liên tục thì phải suy giảm sau đó, đồng thời có thêm sự can thiệp của nhà nước cấm phân lô tách thửa NĐ 181/2004 để hạ sốt đất.

Đóng băng của giai đoạn sau đỉnh sóng mốc 2006 chính là sự xuất hiện của 2 khái niệm kinh tế học sự duy giảm do yếu tố chu kỳ mà giới tài chính gọi TÊ GIÁC XÁM – phát triển nóng liên tục với các chỉ số kinh tế vĩ mô bị lơ là kiểm soát, và để bong bóng nợ VOI TRẮNG tràn ngập trong các bảng BCTC của các ngân hàng khi các Cú đấm thép – tập đoàn như VinaShin, VinaLines v.v vay nợ nhiều sử dụng cho các dự án mở rộng kém hiệu quả phá sản mất vốn.

Thêm nữa dân chúng ở giai đoạn này bắt đầu sử dụng đòn bẩy tín dụng để mua nhà đất phố biến hơn ở mốc 1996 đa phần đều trả bằng tiền mặt dự trữ. Khi khủng hoảng KT TG xảy ra 2008, hậu quả của cả TÊ GIÁC XÁM và VOI TRẮNG tại Mỹ, chưa tác động nhiều đến Việt Nam (độ mở của nền KT VN lúc này với Thế giới chưa lớn).

(Còn tiếp)

Nguồn: Bài viết sử dụng tư liệu của “Đông DC trên nhóm DIỄN ĐÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM”

Bài Viết Liên Quan