Ở phần 1 chúng ta đã phần nào hình dung được sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam sau giai đoạn mở cửa. Mỗi giai đoạn bất động sản “sốt” đều có lý do của nó và lý do của mỗi giai đoạn sốt bất động sản lại khác nhau. Tôi cũng có nêu tới tính chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản Việt Nam và sau đây các bạn sẽ thấy nó lặp lại vào năm 2006.
SỐT GIAI ĐOẠN 2006-2009 VÀ ĐÓNG BĂNG 2010-2015
Năm 2006 (lúc này vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 796USD/năm gấp đôi mốc 1996). Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2.
UBCK lập từ năm 2000 (TPHCM) và năm 2005 (HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ.
GDP lần lượt các năm 66 tỷ đô la năm 2006), 77 tỷ năm 2007, 99 tỷ năm 2008. VNIndex đạt 300 năm 2006, bong bóng CK đạt đỉnh ~1200 (T3/2007), và về lại ~300 (2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.
Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sb Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.
Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).
Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, Phú Mỹ Hưng đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 Phú Mỹ Hưng ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.
Chủ đầu tư biết cách tạo sóng bán căn hộ giá cao nhất thị trường thời điểm này là Capital Land (Singapore) được rao bán với giá cao ngất ngưởng – ngáo giá thời điềm ấy từ 1.600-3.100 USD/m2 nhưng vẫn khiến người dân xếp hàng tranh nhau đăng ký để có suất mua căn hộ The Vista Q2. Vào đầu tháng 6-2007, Công ty Capital Land chào bán căn hộ 101 m2 với giá 1.600 USD/m2, đến ngày 17-10 nâng giá căn hộ diện tích này lên 1.800 USD/m2, đến ngày 19-10, giá bán ra tăng chóng mặt với mức từ 2.600 USD đến 3.100 USD/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15.
Việc có lộ trình tăng giá bán so với giá khởi điểm ngoài việc tăng lợi nhuận, còn tạo ra tâm lý cho người mua rằng đầu tư mua bán căn hộ ở đây sẽ thu được chênh lệch giá rất cao và rất nhanh. Sau khi tạo được lực hút hiệu ứng tâm lý ban đầu, CĐT Capital tăng thêm liều lượng tâm lý “cứ mua là có lời vì nó là của hời” bằng cách tổ chức cho khách hàng tham gia bốc thăm quyền mua căn hộ. Mỗi khách hàng chỉ được đăng ký mua một căn hộ và phải đặt cọc trước 32 triệu đồng, ai muốn đăng ký mua thêm cũng không được. Thế là nhiều khách hàng bị hiệu ứng tâm lý “mua ngay kẻo lỡ món hời”, đã cố tranh mua được một căn hộ, bởi nghĩ rằng có nhiều người muốn mua thì chắc là giá mua đó vẫn hời.
Cách làm này vẫn hiệu quả ở chu kỳ sau VIN (thời điểm hiện nay năm 2020) đã thay đổi nâng cấp bằng bán sỉ giỏ hàng cho các sàn, tăng giá tuần tự ở mỗi phân khu Manhattan, Orgami v.v kết hợp với lộ trình trăng giá để thực hiện chiến lược định giá bán cao của mình cho dự án VIN Grand Park Q9. Cùng thực hiện chiến lược như vậy ở VIN Ocean Park HN nhưng không thành công bằng Q9 TP HCM (do nguồn cung căn hộ TP HCM thời điểm hiện tại không dồi dào như ở HN, và do sự khác nhau giữa HN và TP HCM mình sẽ phân tích ở bài Phần III).
Thời điểm 2006 cũng xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho Phú Mỹ Hưng từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang Chủ tịch Sacombank. 2007 là năm bùng nổ của BĐS phân khúc đất nền điển hình như dự án Him Lam khi mà giới buôn đất tranh nhau mua, 1 nền đất mà có thể qua tay 2 – 3 người chỉ trong vòng 24h và giá đội lên gấp rưỡi gấp đôi.
2007 Khu đô thị mới Nam Thăng Long của tập đoàn Ciputra Indonesia đăng ký 2,1 tỷ USD khởi công lớn nhất tại HN.
2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.
2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.
2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này .
Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.
Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.
2008 khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.
2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 22-25%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.
Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v
Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.
Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.
Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này.
Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước.
Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền,v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS
Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ án nhà ở căn hộ cao cấp FLC LandMark Tower (Mỹ Đình), trong thời kỳ đóng băng suy thoái BĐS FLC đã mua lại và phát triển dự án LandMark Tower sống lại. Tiếp đó là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng.
Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương – Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia BĐS tại FPT city tại Đà Nẵng và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành – Đồng Nai.
Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng.
Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương.
Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện.
Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block, người làm sales bán BĐS giai đoạn này tiếp xúc và thuyết phục khách hàng rất thuận lợi, vì đa phần dự án thật, sản phẩm thật.
Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.
Nguồn: Bài viết sử dụng tư liệu của “Đông DC trên nhóm DIỄN ĐÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM”
