Ở chu kỳ 2007 là tiền thắng từ chứng khoán chuyển qua bất động sản, và bắt đầu có làn sóng nam tiến rõ nét của các nhà đầu tư phía Bắc. Còn lần này 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường chứng khoán sau đó lan tới bất động sản, và cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo). Các chủ đầu tư liên tục ra hàng, truyền thông rầm rộ, các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau 1 vài tháng của người khác, càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.
Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của TPHCM lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v.
Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giá thú Condotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh, TP duyên hải ven biển – kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa nhà làm chính sách và doanh nghiệp nhằm hiện thực khát vọng biến Việt Nam thành cường quốc du lịch.
Năm 2016 và 2017 du khách đến Việt Nam tăng lần lượt tới 26%, 29%/năm cao gấp 5-6 lần trung bình khu vực. Tới năm 2018 đạt bình quân 1,5 triệu du khách/ tháng khiến thị trường bất động sản du lịch đu đưa như những bản Tăng gô đầy cảm xúc, lợi nhuận cam kết thót tim trong những dạ hội bán hàng lung linh huyền ảo.
Cùng với nó là các dự án phân lô bán nền kèm theo các kế hoạch đề xuất xây dựng sân bay, khu kinh tế biển. Và đặc biệt là kế hoạch bàn thảo xây dựng 3 đặc khu năm 2016 đã làm đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lên đỉnh đến hết năm 2017. Đà Nẵng, Nha Trang lên đỉnh giữa năm 2018 và đến cuối 2018 thì xẹp.
Thông tin dừng thực hiện đặc khu từ tháng 4/2018 là gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt, cộng với sự thất vọng kéo dài của việc đến cuối năm 2018 là làm niềm tin cứ mua là có lời bắt đầu suy giảm.
Tiếp đó là 3 cái sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng và làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Q9 xẹp đi trong 2019.
Thực tế khi sốt đất đi qua thì sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến Tp HCM, bắt đầu từ vòng ngoài rồi tới vòng trong, từ đất nền rồi mới đến nhà phố, từ nhà phố rồi mới đến căn hộ, từ trong hẻm rồi mới đến mặt tiền v.v thời điểm biến động các tỉnh là khác nhau ở mỗi địa phương và phân khúc. Chỉ có cá biệt rất ít một số sản phẩm căn hộ là vẫn tăng giá sang tay năm 2019-2020.
Nên có thể nói năm 2019-2020 là giá đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi đặc biệt nổi tiếng nhất là Vinhomes Grand Park Q9 thiết lập mặt bằng giá cao nhưng giao dịch thẩm thấu trong dân, khách cuối còn ít (là căn cứ để các CĐT khác tiếp tục thiết lập mặt bằng đẩy giá cao lên).
Khi thị thường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó, chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng, các tin đồn đã bị bác bỏ, lượng tồn kho của các công ty bất động sản gia tăng nhanh, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu nhiều lên, và các chủ đầu tư lừa đảo bị phát hiện thì cũng là lúc thị trường đã giảm nhiệt.
Nguồn: Bài viết sử dụng tư liệu của “Đông DC trên nhóm DIỄN ĐÀN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM”
